Спрос на комбинированную ипотеку в России вырос почти в пять раз за первое полугодие 2026 года. В одном из крупных банков за это время оформили более 1,1 тыс. таких кредитов почти на 11 млрд рублей. Доля комбо-ипотеки в сделках по государственным программам увеличилась с 1% до 10%.
При комбинированной ипотеке часть суммы банк выдает по льготной ставке, а остальную — по рыночной. Для многих семей такая схема стала единственным способом купить жилье нужной площади.
Юрист, управляющий бюро «Барыкин и партнеры» Игорь Барыкин назвал главным риском общий залог. Даже если деньги выданы по двум договорам, квартира может обеспечивать оба кредита. Поэтому просрочка по рыночной части долга ставит под угрозу все жилье.
По словам Барыкина, банк вправе потребовать досрочного возврата долга при просрочке более 60 дней, а затем обратиться в суд для взыскания квартиры. Статус единственного жилья, использование материнского капитала и выделенные детям доли от этого не защищают.
Остановить взыскание можно с помощью ипотечных каникул, самостоятельной продажи заложенной квартиры или мирового соглашения в рамках дела о банкротстве. Рассчитывать на отдельное списание рыночной части не стоит: юрист рассматривает комбо-ипотеку как единое обязательство.
Материнский капитал разрешено направить на первоначальный взнос или погашение основного долга и процентов, не дожидаясь трехлетия ребенка. Оплачивать им штрафы, пени и комиссии нельзя. Заемщик может распределить средства между двумя кредитными договорами, указав конкретный кредит в заявлении.
С 7 июля 2025 года доли супругу и детям выделяют без согласия банка. Поровну делится только часть жилья, оплаченная материнским капиталом. Для последующей продажи такой квартиры потребуется разрешение органа опеки.
Адвокат и руководитель адвокатского кабинета «Ваш Адвокат» Алексей Журавлев рекомендует подавать заявление в банк о выделении долей одновременно с оформлением сделки. По его словам, промедление может привести к предписанию Пенсионного фонда и иску прокуратуры с требованием выделить доли.
При оформлении имущественного вычета можно заявить до 2 млн рублей расходов на покупку жилья и до 3 млн рублей уплаченных процентов. Вид ставки на вычет не влияет. Проценты по обеим частям комбо-ипотеки суммируются, поскольку лимит относится к объекту, а не к договору. При этом оба кредита должны быть целевыми.
Каждый супруг заявляет свой вычет. В общей сложности семья может использовать лимиты до 4 млн рублей по расходам на покупку и до 6 млн рублей по процентам.
Сумма, оплаченная материнским капиталом, в вычет не входит. Например, если квартира стоит 5 млн рублей, из которых 1,5 млн оплачены материнским капиталом, собственные расходы составят 3,5 млн рублей. Из-за лимита вычет рассчитают только с 2 млн рублей, поэтому заемщик сможет вернуть 260 тыс. рублей, а не 390 тыс. рублей.
Если после получения вычета через работодателя заемщик досрочно погасит часть долга материнским капиталом, ему придется пересчитать налоговую базу и вернуть излишне полученную сумму. По словам Журавлева, ошибка может обнаружиться через год или два, после чего начислят пени.
Перед оформлением комбо-ипотеки юристы советуют выяснить, как при едином договоре распределяются досрочные платежи, достаточно ли дохода для обслуживания всей суммы и как материнский капитал повлияет на налоговый вычет. Просрочка по любой части такого кредита создает риск потери всей заложенной квартиры.
